一、成交量暴跌

公开数据显示，4月上海、北京、杭州、南京以及合肥的二手房成交套数分别环比下跌了26.71%、37.3%、32.7%、13%以及40%。

从5 月份数据看， 成交量依然不乐观 ，截止 5 月22 日 ，北京二手房成交 8456 套， 估计 5月份整体成交 1 万套出头， 比 4月份 13997 套明显减少。

【资料图】

二、未来房地产市场变化

房地产市场，跟人口变化和经济周期有明显的相关性。当下，全球经济都在下行区间，一些国家房价暴跌（如韩国等），中国整体还在可控区间。

从国家层面来看，并不希望房价大涨（所以一线城市限购政策不太可能完全放开），也不希望房价大跌（影响银行等金融系统稳定和地方政府卖地收入）， 但是希望交易量提升，出台政策（如降低交易成本、提高交易效率等） 也是围绕这个目的。

综合人口变化、国家政策、经济周期、市场情况等，未来房地产市场有以下变化和建议：

1、中介费由买房支付，过渡到买卖双方共同支付，甚至卖方完全支付。这个主要跟当地市场情况有关，目前大多数地方已经由卖方市场转向买方市场，买方市场意味着购买者有更大的话语权，以后卖房或许比买房难得多。

2、学区房会有所下滑。随着新生人口数量减少，上学将会变得越来越容易，目前幼儿园阶段已经有明显变化，以前是不好入园，现在是难以招生。此外，90后很多父母都是上大学过来的，毕业后发现学历贬值、处处内卷甚至有躺平心态。他们观念在变，有钱也希望买个住着舒服，而不是为了孩子上学买个老破小（无法居住）。

3、房子从投资属性转向居住属性。这意味着房子不再是好的投资品种，经济不景气的时候，买房者千万不要加过多杠杆，未来都是不确定的，不要用今天的收入去衡量明天的还贷。因为一旦遇到裁员降薪，很可能就无法还贷，如果再遇到房价下跌甚至卖不出去，那真是欲哭无泪。相反，这个时候大多数市场都是向下的，即使一线大城市价格没降，也因为房源多有了更多的选择，这时候不妨多等等多看看，如果等到急售反而有更大的谈判空间。

4、三四线城市已经过剩，除非有居住需求，否则千万不要买，房子多的建议尽快出手。一线城市房子整体还不足，所以未来还有一定上升空间，但一定要买核心地段优质房子，即使一线城市也不可能出现普涨。

5、房地产税一定要到来。对于地方政府而言，土地财政难以持续，但城市建设却不能停止，很多地方债务高企，利息都快还不起了。所以，必须有新的收入来弥补政府缺口，从目前看，房地产税就是重要支撑。现在没有征收，主要因为经济不景气，房地产市场比较差，如果马上征收，形成抛售预期，那房价一定下跌，甚至会导致金融危机。但现在不征收，未来一定会征收，大家要有一定心理准备。

卖不动，不代表房地产行业不行了，而是预期不足。只要房地产市场下行，救市就会持续，国家还有很多招可以用。